摘要: 案例分析 王先生于2007年4月购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达...
案例分析
王先生于2007年4月购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04%。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。
从4月份至12月份，仅8个月时间内，王先生已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起执行6.6555%新的优惠利率后，王先生的月供和利息都将有所增加。在此背景下，王先生决定提前还一部分款项，以此来减少利息的支出。
针对王先生的实际情况，北京中原三级市场部研究人士对目前存在的5种提前还贷方式进行了逐一计算。
5种提前还贷方式比较
■第一种：将所剩贷款一次性还清。
利息总额=提前还贷前的利息额＝27972.01元
■第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。
利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元
■第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。
提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。
利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元
■第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。
利息总额=27972.01+368925.92=396897.93元
■第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。
利息总额=27972.01+218685.48=246657.49元
通过对5种提前还贷方式的计算，以王先生的情况来看，还款期限为16年与10年两者之间相比总利息支出相差了15万多元。对于贷款购房者来说，无疑是一笔相当可观的费用。因此，北京中原三级市场部专业人士建议，房贷购房者一定要重视较长还贷年限带来的高额利息支出，缩短贷款期限是节省利息的关键因素。购房者应当根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
提前还贷三大注意事项
据记者了解，贷款购房者在进行提前还贷时需要注意三方面的问题。
首先，要向贷款银行进行咨询。由于各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，购房者需要在提前还贷前弄清贷款银行的操作流程，以及是否需要交纳违约金等。其次，提前还贷的购房者一定不要忘记去保险公司办理退保手续。据了解，虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用，但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。以70万元、20年的贷款为例，实际保费为700000×0.5%。×20=7000元；如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为700000元×0.8%。(10年保险期限对应的费率)×10＝5600元，可退保费1400元。此外，各家保险公司的保险费率也是不尽相同的，购房者也需要以实际购房贷款时所采用的保险公司费率为准。
此外，专业人士特别强调对于提前还贷时机的把握。其中，对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息。对于贷款者来说，在贷款期限的1/3-1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出；而在最后几年中，月供支出基本以本金为主。因此，如果贷15年但已偿还6年，则没有必要急于提前还款。
提前还贷五步走
一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。
第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
各家银行提前还货的申请条件要求不尽相同。如中国银行要求贷款购房者提前30个工作日书面申请。工商银行除了要求贷款者提前30个工作日书面申请，还要求提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。农业银行则要求贷款购房者提前7个工作日书面申请，并且是在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限同样也是为正常每月还款额的6倍。
此外，交通银行要求提前还款的额度不得少于6个月的还款金额。民生银行则是自发放个人贷款第二个还款月起，贷款人可以书面提出提前还款申请。北京银行方面，在贷款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意后方可书面申请提前归还部分或全部贷款。
