摘要: 大量因素说明土地是特殊的经济资产。 首先，土地的供应量是确定的，制造出特定的供需关系； 其次，每块宗地都有特定的地理位置以及土壤质量、坡度、高度和可达性等特点。因此这种市场化资产是不均一的，这严重地影响价格制定分析过程； 第三，特定地理位置的土地利用影响其周围...
大量因素说明土地是特殊的经济资产。
首先，土地的供应量是确定的，制造出特定的供需关系；
其次，每块宗地都有特定的地理位置以及土壤质量、坡度、高度和可达性等特点。因此这种市场化资产是不均一的，这严重地影响价格制定分析过程；
第三，特定地理位置的土地利用影响其周围环境。这种影响可以是正面的也可以是负面的，基础设施或者基础 产业可以对许多地区造成视觉上可见的扰动，但小尺度农业用地可以增加地块的美学或者自然价值。经济学家把这种影响称为土地利用的外在表现，其经常引起政府干预的加剧。此类干预包括禁止在大工业区或机场周边地区居住、郊区经济活动的重新部署、要求接受政府津贴的农民将保护自然作为其理想土地利用条件下的额外产品。
结合有限的土地供应 和土地异质性，政府干预的结果与外在表现表现为分段的土地市场，其中“绿”地（农业、自然保护用地）和“红”地（住房，工业，基础设施用地）具有不同的价格，其中在特 定的市场中还存在着价格的空间差异。 土地经济理论随着时间的流逝也发生改变。早期出名的理论是Ricardo理论和Von Thünen理论（更注重空间关系），主 要以土地价格和土地利用理论为基础。
目前，这些理论在一定程度上依然有效且被目前的研究所采用。Ricardo说明土地价格差异主要因土地肥力水平差异而来，通俗来说 就是土地质量的差别。质量好的土地比差的土地能带来更多的利润，这种差异使土地价格变高。Von Thünen 集中研究距离因子的影响，因此用交通成本来解释土地利用格局和土地价格。当前土地利用经济分析仍然以地租理论(Alonso, 1964)作为起点，主要研究城市土地 利用和城市土地价值之间关系。个人住宅用地和公司用地定价估计考虑土地价格、交通成本和占地面积。
由此可以得出一个由市中心向郊区发展的土地价格降低的简单模型。基于 这些假设的土地利用方式是典型的单中心城市。商业活动集中在城市中心区（中心商业区）；在市中心，工业和住宅用地获取利润少于商业用地，因此其会选择远离中心的地点建 设工业和住宅用地；城市边缘区域的价格与耕地的价格持平。
另一个和经济相关的过去常用于解释土地利用格局的重要概念是离散选择理论（discrete choice theory）。诺贝尔奖获得者McFadden对这种互斥选择建模方法贡献重大。在此理论体系下，个人选择一种可供选择的某种选择的概率是根据特定选择的效率与各种 选择总共的效率之比来确定的。这种可能性被定义位0-1之间的值，但从不会到达极值。
用土地利用的话来说，就是个人为特定地理位置选择一种土地利用方式的可能性是某种 特定土地利用方式的效用与该位置各种可能的土地利用方式效用之和的比值。
